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房企“中考”成绩单:利润率进一步下探 “三道红线”指标明显改善

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发表时间:2021-09-01 08:09作者:佚名来源:财联社
 财联社(北京,记者 李洁)讯,8月31日,上市房企半年报发布已接近尾声,多家企业交出的成绩单“喜忧参半”。

  受去年同期基数较低等因素影响,今年上半年房企营收普遍录得较大增幅。不过,上半年多数房企毛利率进一步下滑,进而导致利润下降,“增收不增利”现象明显。

  “利润率的降低是行业发展的必然阶段,因为行业已走过了暴利时代,未来不可能还有暴利。”旭辉集团董事局主席林中在业绩会上表示,“预测行业的毛利率,可能到明年年底见底。”

  事实上,从各房企半年度业绩会上释放的信息来看,不少房企对毛利率持续下滑已有预见,并对业绩增速预期进行了调整。这也预示着,行业正从高速增长时期,过渡至中低速增长时期,而在过渡期内,房企的底层架构正逐渐被重建。

  与此同时,在调控政策全方位收紧的情况下,降低负债、保证现金流安全,已成为房企的首选动作。今年上半年房企纷纷通过调整债务结构、控制拿地节奏来降负债,从效果来看,不少房企“三道红线”指标出现改善。

  从“拼规模”到“保利润”

  利润率持续走低已成为房地产业面临的最突出问题之一,即使是这个行业的头部企业,也在进行一场利润“保卫战”。

  以行业公认的“好学生”万科为例,上半年其毛利率为22.9%,同比下降8.87个百分点;净利率为9.7%,同比下降3.05个百分点。此外,有行业“利润王”之称的中海地产上半年毛利率为28.5%,同比下降2.1个百分点;净利润率为19.3%,同比下降近4个百分点。

  有业内人士从TOP50房企里,按规模阶梯选取10家房企,对比了2019-2021年上半年的数据,发现所有企业的毛利率都在下降,降幅普遍在5-10个百分点。

  对于房企利润率普遍下滑的原因,亿翰智库分析师于小雨告诉记者,从项目结转周期角度来说,由于滞后性的结转机制,结转至2021年上半年报表的项目主要来自于2018年、2019年期间获得的土地,当时的土地价格较高,房企在拿地时对于房价加了预期,但在政策的严格调控下,房价上涨空间受限,房企的利润空间收窄,进而拉低了整体利润率水平。

  “此外,为了能够快速实现项目的去化,企业会采用降价促销的方式去库存,这种情况会对利润的释放产生反向力。”于小雨表示。

  “行业整体毛利率下滑应该是一个趋势。”龙湖集团首席财务官赵轶在业绩会上指出,“在限价的大环境下,行业毛利率会回归到一个合理的区间,未来保持20%-25%的毛利率,可能是整个行业的趋势。”

  而林中认为,经营效益好一些的房企,未来毛利率可能在20%上下波动,低一些的毛利率可能在15%左右;优秀企业的净利率可能在9%左右浮动。

  随着行业迎来史无前例的严监管,房企也从此前的“拼规模”转变为“保利润”。

  “过去很多企业唯规模论,认为规模越大,安全性越高,现在反而是强调现金流和利润。”花样年控股董事局主席潘军在业绩会上表示。

  在高杠杆、高负债模式难以为继的情况下,多家企业通过提高周转速度,来提升利润率。据龙光高管介绍,今年上半年龙光新项目平均开盘时长已缩短至6.6月。

  此外,房企纷纷拓展非开发业务。于小雨表示,“从利润组成情况来看,利润率表现相对较优的企业,其主营业务除了地产开发外,可能还有持有型物业的经营管理,轻资产的业务,如物业管理、代建等等,相较于地产开发,这些业务的利润率可能会相对较高,可以对企业的利润率表现提供较有力的支撑。”

  一位房地产行业分析师指出,热点城市第二批集中供地规则的改变,给房企让出了一部分利润,随着地方政府控制土地溢价率,房企的利润率有望出现边际改善。

  降负债、去杠杆仍是行业大趋势

  在保利润同时,房企还面临涉房融资收紧带来的去杠杆压力。

  “在三道红线融资管理机制之下,整个行业去杠杆是大趋势。”万科管理层在业绩会上表示。

  今年上半年,多家房企通过控杠杆、降负债等,改善“三道红线”指标。其中,龙湖、世茂、金地、龙光、金科股份(000656,股吧)、越秀地产等持续保持绿档。此外,雅居乐、佳兆业等房企也在上半年成功达标,跻身“零踩线”阵营。

  据贝壳研究院统计,上半年旭辉集团、新城控股(601155,股吧)、阳光城(000671,股吧)、绿景中国、大悦城(000031,股吧)、力高集团、朗诗绿色地产、上坤地产、德信中国、祥生控股、中南建设(000961,股吧)、美的置业等企业,因为有一项指标尚未达标,位于“黄档”行列。

  对此,旭辉方面预估在年内可以达到绿档标准;祥生控股则表示,将会用1-2年时间,使得三条红线全部转绿;美的置业也表示,预计最快在2022年底实现达标,转入绿档。

  2021年上半年,处于“橙档”的企业有首开股份(600376,股吧)、中交地产(000736,股吧)、美好置业(000667,股吧)、亿达中国、中洲控股(000042,股吧)等房企。而三道红线均未达标的企业,也就是维持在“红档”的企业,包括富力地产、金融街(000402,股吧)、中天金融(000540,股吧)、嘉凯城(000918,股吧)、光明地产(600708,股吧)等。

  数据显示,今年上半年富力地产剔除预收款后的资产负债率为74.9%,净负债率为123.5%,现金短债比为0.55,三项指标均超阈值。

  目前,多数房企仍在严控规模、持续降负债,在拿地方面也日趋谨慎。

  “融创不仅要降负债率,也要降负债规模。”在2021年中期业绩投资人会议上,融创中国董事长孙宏斌表示,“如果还像过去一样拿地,会吞掉很多利润,我们现在需要安全。”

  “世茂集团今年会采取比较谨慎的防守型策略,多销售、多回款,严控公司投资,不拿贵地,引进更多合作。”世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在中期业绩会上透露。

  万科集团总裁祝九胜在中期业绩会上表示,过多地追求规模、速度为导向的线性思维恐怕难以为继。未来万科会在规模和效益之间、在短期和长期之间、在风险和收益之间反复权衡。

  “三道红线、集中供地政策,以及对二手房的管理和对从业者行为规范的治理等,一系列政策围绕着‘房住不炒’的大政方针、长效机制的系统性建立,对行业影响深远,有利于实现行业的健康有序发展。”龙湖集团首席执行官邵明晓认为,经过两三年的时间,到2024年,整个行业的从业者会更加自律,财务将更加稳健。


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