自去年下半年开始，国内楼市出现明显“转折”变化：房企暴雷、土拍遇冷、成交触底……房地产市场呈下行趋势。2022年开年楼市延续去年低温运行，市场整体表现不佳。
随着房地产市场趋冷，从中央到地方，各类宽松政策不断出台。据中指研究院监测数据显示，上半年超180省市出台近500次楼市调控新政，内容多涉及降利率、降首付、购房补贴、税费优惠、多孩家庭住房支持等方面。近日来，各地政策仍在持续出台，“团购买房”、房票安置、公积金“一人购房全家帮”等新政成为市场关注热点。
业内人士表示，在“房住不炒”基调下，楼市调控“工具箱”不断完善，政策更加多样化、精细化。随着楼市调控政策密集优化，合理购房需求进一步释放，促进市场预期加快修复。
中指研究院预计，下半年，在政策发力显效、疫情影响进一步减弱等利好因素带动下，购房者预期和置业信心将会逐渐修复，基本面较好的部分热点城市市场或将率先进入恢复通道，进而带动全国市场情绪修复。
一人购房全家帮 公积金成松绑重点方向
作为社会保障制度的重要一环，住房公积金在楼市新政中始终占据一席之地。中原地产研究院数据显示，上半年有超150城针对公积金政策出台了不同力度的宽松政策，成为市场宽松最集中的政策方向。
近日，住房公积金“一人购房全家帮”的新政再次受到市场关注。据不完全统计，除提高贷款额度、降低首付比等措施外，唐山、咸宁、池州、泉州、珠海、天津、赣州、沧州、秦皇岛、潮州、邵阳、资阳、定西、楚雄等多个城市出台新政，明确直系亲属可提取住房公积金用于支付购房款以及偿还房贷。
其中，7月13日河北省秦皇岛市发布《关于稳定全市经济运行的若干政策措施》的通知明确，缴存人全款购买本市新建自住住房的，夫妻双方父母可以申请提取住房公积金支持子女购房(只限一次)。
7月6日，深圳市住房和建设局发布关于向社会公开征求《深圳市住房公积金贷款管理规定(征求意见稿)》意见的通告中提出，调整共同申请人的范围中明确申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人；同时还明确申请人的配偶、父母、子女是购房人的，应当作为共同申请人。
业内人士表示，作为一线城市的深圳具有一定的风向标意义，预计未来或许会有更多城市加入“一人买房全家帮”的行列。 此外，7月5日，河北唐山住房公积金管理中心推出购房还贷新政。政策规定：凡是在唐山区域内，单身职工贷款购房，其父母可作为共同还款人提供还贷帮助；已婚职工贷款购房，双方父母可作为共同还款人提供还贷帮助。父母贷款购房子女或已婚子女夫妻双方可作为共同还款人提供还贷帮助。
纵观各城公积金贷款新政细则可以发行，大部分城市都规定，购房者可以提取父母、子女的公积金余额支付首付款，或是房款全额。更有一些城市规定，可以让家庭成员共同申请公积金贷款。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，目前这一政策的出台有利于进一步释放刚需、改善型住房需求，在一定程度上可以提升楼市活力。
激活市场循环 多地鼓励“团购买房”
除了公积金方面“一人购房全家帮”的政策外，自6月起“团购买房”也冲上热搜，经历了从个别到逐渐普遍、从自发组织到官方鼓励的过程。
据统计，目前山西太原、广东中山、辽宁沈阳、吉林长春、湖北黄冈、四川巴中、浙江桐庐、安徽铜陵、云南普洱、杭州下辖桐庐县等多地相继出台新政，支持并鼓励“团购买房”。
其中，7月8日，长春发布促进房地产稳步发展的相关通知中提到，支持机关单位、国有企事业单位、大专院校、科研院所和社会群体与房地产开发企业接洽，组织商品房集中批量购买活动。
同日，湖北黄冈出台相关政策，对“团购买房”提出了明确指导性意见：鼓励机关事业单位和大型企业组织购房团购活动，对20人以上的团购，开发企业给予不低于个人总房款3%的优惠。
7月7日，四川巴中也提出，鼓励房企采用团购模式销售商品住房。各级工会可积极组织职工团购商品住房，与开发企业达成的优惠价格不计入备案价格跌幅比例范围。
6月29日，浙江桐庐发布提振楼市相关政策，针对有意愿组团成团购房的群体和首次购房的人才群体，鼓励房企开展购房团购优惠活动，且一次性购买的房子越多，享受的折扣力度越大。
业内人士表示，“团购买房”主要只要针对的是机关事业单位，一方面这部分群体本身具备购买实力，另外也能起到一定的带头示范作用。此外内容集中在鼓励房企采用团购模式销售商品住房，相关组织机构采用团购方式购房时，能享受到不同程度的优惠。
58安居客房产研究院分院院长张波指出，从政府层面推动团购活动，可以看出地方政府对于提振楼市有着很强的动力，也显示出房地产开发行业对于各地经济拉动起到的重要作用。各地开启商品房团购活动的目的，是促进整个市场活跃度和销量的提升，加快市场信心的恢复。
除此之外，自2018年淡出市场的“房票安置”政策再次出现，并持续扩容。据统计，截至目前已有郑州、开封、宜兴、南京、温州、张家港、信阳、常熟、界首、江阴、邵武等20余城出台相关房票的安置政策。
业内人士表示，多地重启“房票安置”制度，或许意味着市场下行周期下，新一轮去库存的悄然开启。
市场下行趋势环境 下半年逐步企稳恢复
纵观上半年各类政策可以发现，房地产市场调控涉及范围广、调控力度大、手段“花样多”。而政策出台的频次自4月以来也在不断加快，地产政策已然进入实质性放松阶段。
中信建投表示，在政策密集出台后，市场关注重点将转向市场基本面恢复，目前楼市已出现积极变化，商品房销售面积和金额累计同比下行趋势得到缓解。
7月15日，国家统计局发布的数据也印证了这一点。数据显示，上半年商品房销售面积为6.9亿平方米，同比下降22.2%；商品房销售额为6.6万亿元，同比下降28.9%。
从6月单月来看，商品房销售面积为1.8亿平方米，同比下降18.3%，单月降幅较5月收窄13.5个百分点；商品房销售额为1.8万亿元，同比下降20.8%，单月降幅较5月收窄16.9个百分点。可以看出6月市场已缓慢恢复。
进入下半年，在政策发力显效、疫情影响进一步减弱等情况下，房地产市场逐步进入企稳恢复通道。中国社会科学院国家未来城市实验室发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》指出，预计2022年全年房地产市场将呈现“销售面积增速平稳回落，销售均价小幅上涨，新开工面积持续下降，投资增速明显回落”的特点。
《蓝皮书》预计2022年房地产交易市场逐步修复，第一季度成交量完成筑底，第二季度成交价格实现止跌。二手房市场率先启动，加快换房需求进入新房市场，带动新房成交量筑底回升，销售端去化加快叠加房企融资压力缓解，房企周转效率回归正常化，资金流动性压力得到实质性缓解，拿地信心逐步恢复带动土地市场修复。
《蓝皮书》进一步指出，在房地产政策相对平稳的条件下，2022年全年商品房销售面积将增速回落，增长1.7%；房地产开发投资增速下降，增长0.8%，住宅开发投资由正转负，下降0.2%；在土地价格上涨的情况下，销售均价将保持小幅上涨，全年增长2.8%。
