二手房“带押过户”或可节省1/3交易成本？多地已在试点探索 广州鼓励文件也来了

财联社9月21日讯(记者 徐川) 财联社记者了解到，人民银行广州分行近期向辖内银行机构发布《关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知》(以下简称《通知》)，提到这有助于免去提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。

财联社记者从广州地区的个别银行了解到，目前暂未开启二手房“带押过户”业务，仍需在交易前结清贷款。《通知》也提到，鼓励辖内金融机构与不动产登记中心、第三方机构建立业务合作关系，形成具体操作规程或者业务指南。

《通知》指出，推广二手房“带押过户”模式，可在盘活二手房交易的同时，间接加快新房去化，形成新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。

可省1/3交易成本 公证处助力交易资金安全

在传统的二手房交易中，卖家须先结清房产的剩余贷款后方可过户交易，即“先赎楼再过户”，存在着多部门分开办理时间长、买卖交易风险高、搭桥资金负担重等问题。相比之下，“带押过户”模式有助于缩短交易时间，可纾解先行还贷或垫付筹措资金的“燃眉之急”。

在二手房“带押过户”模式下，能够省下多少交易成本？据深圳市坪山公证处介绍，按目前市场一般赎楼费用测算，可将交易成本直接降低1/3，而对于被查封房产的交易，由于赎楼的费用更高，降低的比例无疑更大。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为，此举将会对地方的二手房交易及房地产信贷市场产生一定积极影响。尤其对于二手房交易而言，有助于降低交易成本，即卖方无须解押及筹措资金，可使用买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，有效降低了交易成本以及解除了资金筹措的困扰。

“目前尚未接到开展二手房‘带押过户’的通知，二手房卖家仍需在交易过户前还清全部贷款。”广州地区某国有大行个贷工作人员今日介绍说。

业内人士表示，在实际业务过程中，同一家银行操作起来更加便捷高效。针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，《通知》建议，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。

具体而言，公证处在这一过程中扮演了资金监管的角色。深圳市坪山公证处指出，在交易未完成前，所有资金均由公证处提存专用账户监管；资金会先进入公证处监管账户再办理过户手续，确保业主房产过户后可以收到购房款；在房产过户后公证处再支付资金给业主，确保买家付钱后可顺利拿到房产。

多地试点进行时 更多城市或将加入

在业内人士看来，推进“带押过户”是推动二手房交易回升的一剂良药。据不完全统计，相关交易已在昆明、济南、深圳、南京、无锡、苏州等城市落地。

南京市不动产登记机构透露，通过与建设银行(601939)、南京银行(601009)等50余家银行共同合作，全市已完成158套房屋“带押过户”登记工作，交易价值超5亿；深圳市坪山公证处也表示，已为该地十几套房产交易提供了资金监管(担保性提存)服务，共涉及4000多万交易资金。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次人民银行广州分行发布《通知》是首个地方金融部门公开对带押过户进行支持的政策，表明此类制度将更加成熟和规范，尤其是将“带押过户”可能存在的风险进行提前预警，对后续银行系统开展此类业务创新具有较好的启发意义。

值得注意的是，在已开展“带押过户”业务的地区中，部分地区仍停留在小范围试点阶段。以苏州为例，当地房产中介人士向财联社记者介绍说，“目前仅在张家港地区的建行可以操作，其他地区还不能办理”。苏州另一地区的股份行个贷人士也表示，其所在分行暂未开展二手房“带押过户”业务。

此外，上海地区某股份行按揭贷款经理对记者表示，据其了解，所在银行和几家国有大行目前暂未提供二手房“带押过户”服务。“主要还是考虑到业务存在一定风险，需要有关监管部门发布指导文件”。

业内人士表示，多地开展的业务试点可为其他地区提供参考，预计未来或有更多城市加入其中，对二手房交易给予政策支持。