政策宽松下购置房产时机来临 刚需、刚改需求大量入市

今年以来，楼市利好政策不断，房地产环境逐渐宽松，中央多个部门更是在930连续发布稳楼市政策，提振楼市信心。

　　“930政策的重心在于降低居民购房的交易、置换和资金成本，”多位专家认为，在楼市承压、部分房企信用及交付风险仍存的背景下，短期政策放松的方向没有改变，预计短期政策放松路径依然将坚持降成本、惜杠杆的原则。

　　可以看出，目前房地产行业政策环境越来越宽松，政策通过减少税费、降低房贷利率等方式降低购房者成本。业内人士表示，在较宽松的货币环境之下，当下是购置房产的好时机，预计刚需、刚改需求将扎推入市。

　　房地产政策持续宽松 购房成本进一步降低

　　国庆前夕，人民银行、银保监会、财政部、税务总局四部门祭出全国性政策组合拳，这是时隔6年半中央层面首次出台稳楼市一揽子措施，向市场释放出明确信号。

　　9月30日，财政部、税务总局发文，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。央行于同日宣布，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

　　据了解，目前“换房退税”与“公贷利率下调”政策在北京已经落实。

　　其中，“换房退税”政策能为符合条件的北京换房者，省下上万元甚至几十万元的税费。而公积金贷款利率降低后，以公积金贷款100万元，贷款30年、按等额本息还款方式计算，购房成本可减少近3万元。

　　此外，今年央行已经进行了三次降息，房贷利率也随之下调，并创近年来新低。其中，北京10月的首套房商贷利率已降为4.85%，较年初下降了35个基点。以等额本息，商贷100万，期限25年为例，可节省置业成本近6.1万元。

　　由此可见，几项政策叠加后，将会为北京部分符合条件的购房者最高省下几十万元，购房成本明显降低。

　　从过往经验来看，中央政策对市场信心传导的力度，明显大于地方政策起到的效果，多项政策加持，将有助于改善市场信心。

　　据悉，930新政发布后，北京市场回暖明显。中原地产数据显示，上周(10月17日—10月23日)新房成交继续上扬，成交规模创今年新高，全市新建商品住宅(普通住宅+别墅)成交1434套，环比前一周上升40%，成交金额139.41亿，环比前一周上升118%。

　　“部委协同调控可能代表着新一轮自上而下的系统性应对方案出台，以及政策宽松周期的开启。”一位房地产分析师指出，后续北京房贷利率仍存在下调空间。

　　因此，业内人士表示，未来购房环境将愈加宽松，购房者入市节奏也将加快，预计四季度市场将出现明显改善。

　　北京新房进入6万元/平米时代 房价上涨势头不减

　　在购房成本降低后，刚需、刚改需求开始大量入市。

　　根据安居客不同房源类型需求度统计数据显示，9月份北京刚需购房者以及刚改购房者占比开始上升。

　　然而，北京的新房市场，留给刚需的选择面已然不多。

　　来自公众号“地产营销人”数据显示，2022年1-9月北京市住宅成交均价达到58987元/平方米，同比上涨11%。在北京三批次集中土拍成功出让的18宗宅地中，超六成指导价上6万元/平方米。其中，五至六环及六环外的宅地共13宗，除了密云、房山、顺义新城的几宗宅地外，其余地块指导价已基本全面步入6万元/平方米时代。

　　业内人士认为，对于刚需以及刚改客群来说，价格是其考虑的首要因素，均价较低以及高性价比的项目会更受到青睐。

　　目前，北京新房市场均价2万元/平方米的项目中，位于通州的K2十里春风项目，对购房者而言是个惊喜。数据显示，1-9月通州区商品住宅成交排行榜中，K2十里春风在均价2字头的项目中名列榜首。

　　该项目目前销售均价在2.3万元/平方米左右，且产品类型多元，除户型包括约建面约77-89平方米高层、建面约86-116平方米墅区洋房产品，、还包含建面约155平方米叠拼联排别墅等，性价比较高别墅产品以61套、2.58亿元的销售成绩位列1-9月通州区别墅成交榜第三名，可见项目受到市场的高度认可。“作为一个复合型的优质墅区产品，十里春风除了提供高质量的产品给消费者，我们还打造榴心生活服务体系，满足全年龄层业主的需求。”项目负责人表示，目前项目自持的约3700㎡榴心商街已经开街，包含世纪华联超市、美容美发、药店、餐饮等社区配套已正式营业，肯德基精品店也将于年内正式开业。

　　与此同时，在各地出现“烂尾楼潮”以及停贷风波等情况下，购买房产的安全性被放在首位，购房者也加趋向于购买现房。

　　K2十里春风作为现房项目，可以实景现房交付，无 “预付”不对等风险，又背靠资金实力雄厚的石榴集团，在购买该项目时的安全性有着双重保障。

　　在同行纷纷遭遇流动性困境的今天，石榴集团不仅实现“三道红线”(剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比)全达标，稳居“绿档”，而且经营性现金流连续三年半为正。2021年至今，石榴无一个项目停工，在全国21个城市为当地客户实现无忧交付，所有项目100%达标交付，其中33%的项目实现了提前交付。

　　此外，多位专家表示，在北京购买新房项目，升值潜力比较高。

　　自2021年下半年以来，房地产市场持续低迷，但北京房价表现比较坚韧，据国家统计局数据显示，截至今年9月，北京新建住宅价格已经连续22个月环比上涨或持平。

　　其中，通州房价近几个月也一直处于上涨态势。安居客发布的《9月北京安居指数报告》显示，9月份北京有7个区域新房成交均价出现环比上涨，其中通州区均价为54723元/平方米，环比上涨幅度为7.24%。

　　事实上，自“北京城市副中心”的定位明确后，通州产业发展开始全面提速。在多个场合，相关部门都曾表态，“十四五”期间，北京城市副中心总投资规模将达到8000亿元。可以说，自2019年1月11日，北京市级行政中心正式迁入城市副中心后，通州就迈向崭新时代。

　　随着房地产行业走出低谷，北京新房市场已经明显回温，业内人士预计，未来北京房价仍有着非常强劲的上涨势头。