城市从大拆大建转向科学更新

日前召开的中央政治局会议提出，要促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。本报即日推出“推动建立房地产业发展新模式”系列报道，针对“从大拆大建向城市更新转变”“从重买卖轻租赁向租购并举转变”“从规模扩张向高质量发展转变”等方面探寻如何提升房地产业发展新内涵。

　　构建多元机制

　　本报记者 梁 睿

　　2021年，安徽滁州、铜陵入选全国第一批城市更新试点名单。两地探索建立政府引导、市场运作、公众参与的可持续城市更新模式，坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主，建立存量资源统筹协调机制，构建多元化资金保障机制并健全公众参与机制。

　　滁州市探索建立多元化的城市更新资金保障和实施机制，引导金融机构围绕城市更新需求创新金融产品，采取资本金注入、投资补助等方式吸引社会资本投资。“如琅琊区紫薇东村改造项目所在片区采取‘市场运作、改管一体’模式引入社会资本，向由开发银行、徽商银行、农行组成的银团融资23.65亿元，其中2.7亿元用于老旧小区改造。”滁州市住建局物业科科长朱玉友告诉记者。

　　结合老旧小区改造，滁州市还合理利用社区资源，集中布局、综合配建各类社区服务设施，为小区居民提供家门口的一站式服务。比如，来安县回收公司片区改造项目，改造增设卫生服务站等公共卫生设施3个，综合超市、便民市场、便利店、幼儿园、托育点、老年食堂各1个，改造后该片区形成集医、食、行、文、娱于一体的“5分钟”居家服务圈，满足了小区居民健康服务、公共休闲、无障碍、停车等需求，大大提高了社区服务功能。同时，该项目还充分挖掘县城历史文化资源，突出地域特色和文化传承，将洪山戏、白曲、秧歌灯等非物质文化遗产融入改造设计，累计增改1500余平方米文化墙，通过县城老物件、老照片和老故事展示，反映城市变迁，留住历史记忆和乡愁。

　　铜陵市则提出积极探索独立工矿区和老旧工业区改造、滨江地区生态修复功能提升等方面的新方法、新模式、新机制。铜陵市住建局副局长李学武表示，今年,铜陵市将实施36个老旧小区改造，建筑面积121.69万平方米，涉及居民15515户，目前已进入施工阶段。

　　截至2022年底，安徽已改造完成小区5796个，改造面积1.49亿平方米，超过165万户居民受益。2023年，安徽计划改造城镇老旧小区1246个，改造建筑面积2267.13万平方米，涉及居民23.44万户，计划投资约72.29亿元。

　　盘活存量资源

　　本报记者 刘 兴

　　红色砖墙的老厂房、高耸斑驳的老烟囱、静默一隅的工业设备……在江西南昌市大众印染总厂旧址上改造而成的1962文创园里，时光的沧桑让老物件显得颇有故事感，小资文创集市、艺术长廊、都市运动馆等营造的时尚潮流氛围吸引着市民游客纷至沓来。

　　“老厂区成了网红打卡地，既保留了地域特征，又重现了历史风貌，现在在家门口就可以休闲娱乐了。”家住附近的居民熊小婷说。

　　从工业旧厂房到文创新坐标，1962文创园的蝶变重生是南昌持续推进城市更新，不断满足人民群众对美好生活向往的缩影。

　　南昌市住房和城乡建设局城市更新科科长汪志云表示，自2021年成功入选全国第一批城市更新试点以来，南昌全力推进城市更新建设工作，聚焦存量资源提质增效，全力实施品质彰城、宜居融城、功能优城行动，将城市更新、城市高质量发展、城市功能与品质再提升“三位一体”协同推进，凝聚合力。“历史的发展为南昌遗留下很多极具时代特征和地域特征的老厂区、老建筑。如何盘活利用这些存量资源，将时代丢掉的包袱变为宝藏，是我们城市更新过程中首先要解决的问题。”汪志云说。

　　南昌一方面系统梳理工业遗存、低效产业，重塑厂房原始结构形态，引入现代设计元素和时尚产业，推动废旧厂房建筑群实现从工业到商业的新旧动能转换，另一方面探索历史建筑的保护与活化利用，打造一站式满足游客吃住游需求的万寿宫、绳金塔等历史文化街区……在城市更新过程中，南昌的城市空间布局得到优化调整，传统文化与现代文明在这里交融。

　　近年来，南昌投资约280.6亿元，在水系环境治理、公共设施完善、基础设施加强、休闲网络构建、综合风貌整治、美好社区创建、城市治理创新等方面精心谋划，实施多维度专项城市更新行动，共完成500余个老旧小区的小规模、渐进式微改造，综合整治300余处城市内涝积水点，建设地上立体停车场17处，完成既有住宅加装电梯293台，塑造了沿赣江长达28公里的生态景观长廊和九龙湖、艾溪湖、瑶湖公园等一大批高品质城市公园，满足了市民群众对生态宜居、健康友好、充满活力的绿色生活的需求。

　　《南昌市2022年度城市自体检报告》显示，截至2022年底，南昌的建成区城市绿地率为40.0%，人均公园绿地面积13.05平方米，城市绿道长度为428.82公里，万人拥有城市绿道长度1.07千米，基本上构建了“四横七纵六环”的城市绿道网，为市民日常出行、休闲游览提供了极大便利。

　　传承历史文脉

　　本报记者 王金虎

　　在工业博物馆展厅的齿轮墙旁感受浓厚的工业风，在艺术感浓郁的时尚原创艺术街区体验现代生活美学……山东烟台黄渤海新区亚东柒号文创园这一兼具历史感与文艺范的新型社区商业中心，吸引了无数市民和游客打卡。

　　亚东柒号文创园只是烟台首批98个城市更新项目库中的一个。烟台城市更新行动正如火如荼展开：登州古城更新、牟氏庄园改造等12个重点项目在加快推进，朝阳所城历史文化中轴复兴一期建设已完成，修缮历史建筑200余栋；烟台啤酒厂、北极星钟表厂等工业老旧厂区和闲置厂房被盘活，导入了文创文旅、餐饮娱乐等新业态；烟台山—东炮台—崆峒岛—马山寨—养马岛滨海黄金旅游带改造提升，一条生态“景观廊道”逐渐成型。

　　作为历史文化名城，烟台在城市更新中始终坚持传承城市历史文脉。2021年入选住房和城乡建设部第一批城市更新试点后，烟台立足自身实际，探索出一条具有烟台地域特色的城市更新路径，集合民生福祉、文化保护、功能提升、产业升级、绿色生态、智慧赋能六大城市更新行动，共规划实施重大城市更新项目98个，总投资2615.4亿元。

　　烟台着眼新片区、新项目的同时，还注重对老旧小区的改造提升，着力破解群众“急难愁盼”问题，以“铁脚板+网格化”方式，开展马路市场整治、公厕建设管理、市区环境卫生整治等7个攻坚行动。2022年以来，烟台累计改造老旧小区393个，惠及居民7.8万户。目前，完成农贸市场标准化改造27处，新建现代化公厕150座，新建改扩建市政道路91条，333个无物业小区实现规范化管理、业委会覆盖率达到80%以上，城区环境焕然一新。

　　烟台还创新性地把城市更新与促进房地产平稳健康发展有机结合，制定出台了“突破中心城区”24条政策，建立起统一的城市更新异地安置房源库。2022年，烟台中心城区安置征迁群众2600户，使城市更新成为加快房地产去库存的助推器。

　　烟台市住房和城乡建设局党组成员张帅表示，烟台建立精准化评估、一体化规划、完备化政策、智慧化推进四个体系，为城市更新提供全链条保障。