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多家银行推房贷“先息后本”!划算么?

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发表时间:2024-06-09 18:43作者:佚名来源:每日经济新闻

月供本金低至1元!还有银行最长可10年不用还本金......多家银行推房贷“先息后本”!划算么?算笔账后发现→

  每经编辑 孙志成

  近日,有网友在社交媒体上发帖称,部分地区的建设银行、兴业银行存量房贷可申请调整还款方式为“先息后本”,短期内缓解还款压力。

  据南方都市报,兴业银行回复称存量房贷客户可申请“先息后本”还款,建设银行、中信银行则称,广州地区新办理房贷业务的客户方可申请此还款方式。



  有银行月供本金最低仅1元

  还有银行称最长可10年不用还本金

  据南方都市报,有IP地址显示为上海的网友发帖称,建设银行存量房贷可申请调整还款方式,客户可在建设银行APP上申请“降低月供”,还款方式变为“先息后本”。该网友选择了24期“先息后本”,最低每月需还1元本金,之后再恢复为等额本息或等额本金的还款方式。

  据时代财经,房贷还款期限还剩24年的林淞在得知建设银行推出“先息后本”之后不久,就通过建设银行App的“申请还款计划调整”页面发起“申请降低月供”。

  在随后出现的“降低月供”页面,林淞可以自由填写“最低偿还本金”,他填写了最低额度1元;“降低期数”一栏提供了1至24期(注:1期为1个月)等24个选项,林淞选择了顶格的24期;“未还本金后期还款方式”则只有“剩余期限每月分期摊还”的选项。

  “这样,在这2年内,我可以减少每个月的月供,约2000元”,林淞告诉时代财经,他原本的月供超过了5600元,而在“先息后本”的头两年,他每个月只需要偿还1元本金和3661.52元利息。

  而据中国证券报·中证金牛座报道,此前,平安银行在宣传该行按揭贷款业务时,便提到了特色还款方式——“二阶段还款”:客户可在前三年内按月付息,无需偿还本金,在剩余贷款期限按月等额本息还款。其中要求,贷款期限不少于十年,不超过三十年。该业务已覆盖上海、广州、成都、杭州、重庆、大连、厦门等地区。

  某银行贷款经理表示,“若想前期还款压力小,可以考虑‘先息后本’,贷款期限是3年。我行大多会批10年,每三年可做一次无还本续贷。也就是说,如果您征信保持良好,最长可以10年不用还本金。”

  某股份行人士表示,“我们会事先询问客户需求,是否希望月供里含有本金。而且从控制风险的角度来看,‘先息后本’对申请客户的资质有一定要求。”

  贷款百万“先息后本”

  多还款或超万元

  据南方都市报,另有网友发帖称,兴业银行也有存量房贷调整为“先息后本”还款政策。

  6月5日,兴业银行广州越秀区某网点的客户经理表示,该行已推出按揭贷款“随薪供”产品。

  兴业银行App显示,“随薪供”是指中长期个人一手住房贷款、个人二手住房贷款在发放后,可设定一个最长3年期限,在该期限内暂停归还贷款本金,只偿还贷款利息,是降低近期还款压力的一种还款方式。适用于已正常还款12个月及以上、采用按月还本付息方式且信用表现良好的个人一手住房贷款/个人二手住房贷款客户。

  按当前广州地区房贷新政调整后的首套房利率3.4%,以贷款总额100万、时长30年、等额本息的还款方式来计算,共需596533.09元。若使用了先息后本的新还款方式,前三年总利息共需101999.88元,三年后,共还款利息529580.42元,共需还款631580.3元,较常规还款方式多了35047.21元。

  据时代财经,截至6月6日,房贷“先息后本”已至少在广州、北京、西安、郑州、苏州、清远等城市落地,提供“先息后本”的银行因城而异,而且部分银行只针对新增贷款,部分只针对存量贷款,还有一些银行则同时兼顾新增和存量贷款。

  整体而言,市场上“先息后本”的主流方案是最长24至60期的“先息”期数,在此期间,借款人只需按月付息、无需偿还本金,约定期满后,再在剩余贷款期限内按期偿还贷款。

  不可因前期还款压力小而随意申请

  据新京报,在招联首席研究员董希淼看来,这些灵活的还款方式,主要针对两类人群:一是短期内收入有所下降、还贷压力较大的新市民;二是工作时间不长、但未来收入有望增加的年轻人。较低的前期还款压力、灵活的还款方式,将能够帮助他们减缓短期还款压力,在更长周期内平衡好收入和支出。

  据易居研究院研究总监严跃进测算,按照目前的月供情况,类似模式下,至少可以减少1/3或1/2的月供压力,具有较好的减负和缓冲效应。不过,前期本金还得少,意味着后期利息会增加。因此申请人需要更好筹划存量房贷减负成本。

  董希淼亦提示,借款人应基于个人和家庭需求,合理评估还款能力,理性申请个人住房贷款,选择适合自己的还款方式,不可因为前期还款压力较小而随意申请、盲目借贷。

  值得注意的是,随着央行“517”房贷新政的持续落地,多地已经取消了新增首套房和二套房的贷款利率下限。其中,部分地区执行的首套房贷利率已降至3.15%。这意味着存量房贷利率与新增房贷利率之差再度被拉大,因此近期针对存量房贷降息的呼声再起。

  据北京商报报道,近日,记者从多家银行总行处获悉,“目前未有下调存量房贷的相关举措”,更有银行人士坦言,若下调将对银行息差带来更大的压力。

  存量房贷利率的调整并非易事,背后涉及银行的盈利考量与市场运作机制。易居研究院研究总监严跃进坦言,银行作为商业机构,其决策出发点在于维护自身利益和风险管理,下调房贷利率意味着银行收益的直接减少,除非有政策引导或市场环境变化促使银行作出调整,否则银行缺乏主动下调利率的动力。此外,考虑到银行已有的利率调整历史,频繁变动可能会对银行的经营稳定性构成挑战。

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