安然居

楼市风向:下半年,楼市会出现大反转!?

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发表时间:2024-07-09 06:54作者:佚名来源:安居客X博士



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2024年上半年,终于结束了。

但也正式意味着,留给2024年的时间也不多了。

现在国内楼市是个什么情况,我不说大家也多少心里有数。

我认为,几乎所有的转机,都依赖下半年了。

最关键的方向性指引,就在7月。

会议的召开,加上一系列的动作落地,我预计量变形成质变的时间会加快。

还有记住一个关键时间:11月,业内预计美联储降息的关键节点。

总之,我认为下半年,是大家可以喘口气的时间。

刚好今天是7月开头第一天,也和大家聊聊我的一些看法和判断。

下半年,很可能会出现2个机会,3个风险。


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先说风险,第一个风险:部分城市依然会经历量价齐跌的情况。

上半年,该出的招数出了,有没有效果呢,部分城市有。

比如一线城市,效果很明显:

上海:截至6月29日,上海当月二手房总成交量已达到25319套,自2021年6月以来首次突破25000套,创下近3年最高单月成交纪录。


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广州:广州6月二手房截止到目前网签成交量破万,环比大幅增长33.40%,创下了今年的新高。

深圳:6月1日到25日,深圳新房日均成交套数比5月增长了32.3%,比去年同期还增长了5.7%。

北京毕竟是刚出政策,效果要等7月,但预计大概率走上海的路子,毕竟北上两个城市很特殊。

北上的中产家庭数量,包括城市财富积累是很深厚的,所以成交量反弹很明确。

除此之外,二线城市还会有一批城市有机会,比如杭州、苏州、南京、成都,这都是有机会成交量反弹的。

其余城市,会面临第一个风险,价格和成交量还会跌。

现在真实的市场情况是,买家实在太少了,目前仍然处于供大于求的状态,价格根本起不来。

除非,依赖地方加快回购存量房的速度。

第二个风险:很多人没有意识到,货币其实又开始收缩了。

今年上半年很多人谈M2总量突破300万亿,确实我们听到了水流汹涌的声音,但问题是水的流速并没有得到解决。

现在关键是,M2的增速也开始降低了。

2023年5月M2同比增速高达11.6%,但今年的5月末同比增速为7%,当然这里有去年高基数的干扰,但不可否认,我们放水的速度真的放缓了。

很多人不理解,不是都喊着放水,通胀吗?

是的,这是我们希望达成的目的。

但实现的过程中,会出现很多问题的,如果我们持续放大水龙头,我们的汇率压力会很大。

现在老美那边也不降息,5.5%的高利率,如果人民币还继续贬值,那资金会加速外逃,到时候又会有新的问题。

可是货币增速下滑,也意味着市场上热钱总量减少,钱少的时候,赚钱就比较难。

很多人可能不能理解,说白了,普通人能赚钱,那是因为市场上有很多钱,钱多才容易赚钱,钱少你才会觉得钱难赚。

现在因为老美那边高息,加上我们国内资产价格下跌,导致很多资金外逃,钱少了,所以大家体感才觉得今年赚钱很难。

那我们M2增速减缓,说白了,大家还要经历一段时间市场钱少的情况,这种情况下,房价也很难突然就反弹。

目前我们的货币政策会比较谨慎,这是没办法的事情,毕竟全球是一个互相收割的市场,拼的就是谁先撑不住。

所以下半年我的建议是,你如果手上全部都是资产,没有现金,记得先优化一部分,然后去持有一部分现金流。

那第三个风险,其实还是来自大洋彼岸的老美。

他们的大选,和11月到底会不会降息,对全球局势来说,都会有影响。

但只要美元进入降息周期,就会有资本从美国流出再进入我们国家。

那市面上钱是不是多了,钱多了,你才有赚钱的机会,资产价格才有上涨的机会。

所以为什么大国要博弈啊,因为都是利益。

如果到时候我们再放开手脚刺激楼市,效果反弹的速度会更快。

全球三大资产,我们的楼市,老美的股市,日本的债市,都是各自必须要稳住的底层资产。

大家拿来博弈和互相攻击的,但也是本国要全力保住的。

所以下半年风险有吗,还是有的。

但却也是拐点开始的时候,因为11月美联储降息的概率基本确定,市场或许不会立马反弹,但至少在2025年上半年,就会有明显的效果。

而各位要做的,是提前预判好风险,对于手上只有资产没有现金流的,你要做的是重新审视,你的房子是不是都是资产,还是负债?

我也说了,下半年还会有城市的房子几乎跌,但核心城市的成交量已经上来了。

接下来就是价格回暖的时候,那你要做的就是,抓紧置换,不要继续持有还会跌的房子。

大家越是在有风险的时候,是要预判风险,提升认知,不要云里雾里,现在既不是什么都不做的时候,也是不能做错决定的时候。

如果大家想第一时间掌握到市场消息的变化,也想深入理解背后的影响,可以扫码加我微信,我有很多的热点消息和市场成交情况,都会第一时间在闭门直播给大家做同步。

包括全球的变化对我们到底有什么影响,尤其是在全球化时代下,大国的一个政策和变化,对我们来说,也是一个信号。

有些朋友想要做置换的,但不知道手上的房子是要留还是抛的,我也有专门的方法教大家判断手上房子的价值。



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再说机会。

说完风险,说点下半年会出现的机会。

第一个机会,是价格底。

当然,只局限于一二线的核心城市。

现在各个城市基本跌了20-30%。如果要算某些房,比如学区房这种,跌得更多,60-70%的个例不少。

现在市场是成交量在涨,价格没涨,很多人简单判断是救市失败。

理念就错了。

你以为上面要的是价格上涨,其实人家要的是去库存。

只要库存周期回落到一个健康的周期,那价格上涨指日可待。

现在一线城市卖得出去的房子,基本都是降价的房子。

当低价房源快速消耗后,市场上剩下的也就是房东不愿意割肉的房子了。

新房,大家可以和开发商博弈,开发商有现金流的压力,有债务的压力,他们是真着急。

但二手房业主不一定,人家熬不住的,该卖的也卖了,剩下的就是不愿意贱卖的了。

何况,现在还有一个托底机制,就是地方回购存量房,一边是低价房源快速被消耗,一边是地方加快收房的速度,二手房挂牌量减少,剩下的也都是不缺钱的业主。

那房价不就稳住了吗?

所以第一个机会,其实就是一二线城市的价格底部,已经出现。

第二个机会,楼市细分市场的时代,好房子的重要性越来越强。

这和我们想走的双轨制有关。我们现在下场收购的二手房,未来会变成保障房。

保障房为什么是地方和大家长一起做,说白了,就是把短期的卖地收入,变成长期的租金收入。

也就是说,未来人人有房住的时代会正式到来,如果你真买不起房就租房子住。

可以不和房东租,和地方ZF去租,签个10年8年的长周期租约。

也正是因为这样,所以很多人觉得未来房价会持续下跌,但我想说的下跌的是大部分城市。

但小部分城市反而不见得,比如大城市,正因为有保障房的出现,会让一批年轻人没有住房的后顾之忧去一二线城市发展。

等到这批人工作10年8年后,你觉得他们有没有买房的需求?

会有的。所以以后商品房市场依然存在,因为有钱人一定会买房的。

比如在大城市周边买别墅、庭院,要么在市中心买2.0的低密度洋房。

未来大城市,会彻底进入楼市细分市场,好房子会出来,匹配有钱人的需求。

但这个落地,我估计至少是3-5年以后了。

那这里面的机会是什么呢?

就是大家提前去买或者去置换一套能经得起房改3.0洗牌的房子。

现在对于很多人来说,还是一次置换的机会。

这是一次换城市、换地段、换房子的机会,现在大城市的门槛,真的松到底了。

这个月的重要会议,会让我们把更多东西看得更透彻一点。

对于有资产的人来说,接下来的1年内,是非常关键的做决定的时间。

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